2014-05-14

家賃滞納あるある

家賃滞納。

それは不動産管理をしている者にとって、強大なる敵です。

相手とのコミュニケーションを行って回収する。それに喜びを感じている今となってはそれすらも楽しめていて、以前よりかなりマシですが・・・（笑

さて、滞納というものには共通した特有なパターンというものがありますので、今日はそれをご報告致します。
滞納あるあるですね（笑

１．特別な出費がやたらある
あなたそんなに親戚多いの？こないだも法事じゃなかった？
あなたそんなに車持ってるの？車検のせいで家賃払えないなんて。
あなた事故したって言ってたけど大丈夫？
あれ？怪我したの右足じゃなかったっけ？・・・・などなど・・・

とにかく言い訳し易いのは、証明し辛いもの。
１−２回はこれで逃げますね。

２．部屋が汚い
これは人に言えたものではありません。自分も整理整頓は苦手です・・・（笑
ですが、基本的に、本当に汚いです。整理整頓していないということは、思考も整頓出来ないということに通ずるのでしょうか。
逆に、几帳面だけど滞納している人をあまり見ません。人間を判断する時には部屋がどのような状況かを見ておくのは有効に思います。

３．くさい
これは２の延長です。
滞納の匂いは確実にあります。
２種類かもしれませんね。
借金取り等が来るからか、部屋の換気を一切しない場合のカビ臭。閉めきってるとそうなります。
ゴミを捨てるのがルーズゆえの、なんか色んな食べ物が混ざった匂い←これが本当に、どの家の滞納臭も同じ。滞納者特有の食べ物もある気がする・・・（笑

４．こっちの非は突いてくる
１８時に電話します。と言っておいて１８時１０分とかに電話するとめっちゃ怒ります。というかそれ以外言いようがないんですかね。自分に非があるときに逆ギレするのは人間の本来の姿なのかもしれません・・・（笑

５．退去後はくちゃくちゃ
当然、滞納してるのは家賃だけでは無いです。
窓は締め切りで外にも生活感を出さないように生活すると、部屋の中はカビだらけ。換気が大切ってのが良くわかります。払うお金がないのは知ってるだけに、いつも立会の時、軽くフリーズします（笑

６．めっちゃ会う
滞納者ってなんかしらんですけど、飲食店行っても携帯ショップ行ってもスーパー行ってもなぜか会います。僕だけ？（笑
外出先で他の耳がある所で会っても、「ごめんね」と向こうが謝って来ますけど、「いえいえ大丈夫です」としか言えないっつーの（笑

７．紹介が多い
後ろめたさが手伝うのか、それともトラブルとはいえ、連絡を取るというのがお互いの人格の交換。それが原因かもしれません。
滞納している人に限って、お客さんを紹介してくれます。似たようなお客さんですから自社物件はちょっと・・・って方が多いかもしれません・・・（笑

８．家賃を追いかけ終わって一安心・・・だが！
なんとか家賃を工面したと思ったら、それまでにあった故障箇所を次から次と報告してくださいます。というか、設備が故障したから滞納した家賃を払ってくれたって場面もあったり・・・
故障に感謝（笑

とまあ、挙げればキリがないですが、家賃滞納だけではないですね。
人は何かの自己への裏切りをしてしまった時、それを埋める為に色んな言葉を使おうとするってことです。

家賃滞納してる人と携帯ショップで４０分くらいの間、隣でそれぞれの説明を聞いてるのは拷問のようでした・・・

2014-05-10

人口が減ることについて

不動産全般

まず・・・
ブログって難しいですね。更新が癖になるといくらでも更新出来るんですが、あれやこれや理由つけて更新止まりますね〜。

なんでだろう？なんで更新続かないんだろう？って思ってましたが

「ブログとはそういうものである」という結論に至りました。そんなものでいいのかな。誰が定義するものでもなく、どんなものでも無いものだからいいかなって思ってます（笑

さて、本題。

日本では人口が減りますね。

当社がある広島県府中市というまちは、どうやら聞く所によると、広島県で唯一「過疎地」という認定を受けたそうです。

平成の大合併がなかったら他にもあったかもしれませんが、まあ事実は事実。過疎地で不動産屋をやっております。

府中市の人口の増減はこちらが一番一覧性が高いかな。下記リンク御覧ください。

人口、世帯数の推移

現在の人口は４２０００人です。

これは将来、割りと僕がまだそこまでおじいさんではない時、人口が２万人台になるそうです。

「そんな所で不動産屋やってたらあかんよー！！！」

なんて事を少し前に言ってたんですが、でもなんか、売上は上がる一方なんですよね。契約数も。

で、この４２０００人の人口の少し前の統計で、今現在の空き家率は、６軒のうち１軒が空き家だそうです。

中心部を見ていると「おや？そうかね？」という実感です。ハウスメーカーや当社の管理物件の入居率は悪くない状況。

しかし外れた場所に行くと、土地の所有者を調べて尋ねたら、３０軒の集落まるごとが引っ越しなり途絶えて空き家なんて所がちらほら。どうやら中山間部の空き家率がぶっちぎりなんですね。なるほど。

さて、そんな所でこの「６軒のうち１軒の比率をなんとかせねば！！！！！！！！！」

なんて事を考えるのが当然であるし誰もが思う事かもしれませんが・・・本当にそうなのかな？って個人的に思います。

人口統計、なるものがあります。

そのまんまですね。

人口統計というのは将来何人くらいになる？という事も書いてあるんですが、これが某上場不動産業者社長曰く
「この世で最も狂わない統計」といわれているそうです。

なぜなら、今日２０歳の人が産まれたのはきっと２０年前ですし、２０年後には４０歳だからです。
４人家族とかであればズレるかもしれませんが、４万人であれば、戦争や疫病等の要素がなければ、平均寿命通りに死ぬし、出生率の通り産まれるからですね。

ですから、僕が平均寿命まで生きている間、それも６０歳の定年の年齢になるより大分前に人口２万人時代はやってきて、そして定年の頃に１万人台になるというのは大体正しいんだと思います。

さて、ここまで人事のように語りましたが、空が降ってくると言ってオロオロした所で何かが産まれるわけでもありません。
なんで普段僕らは学び続けているのか？

その場その場で与えられた条件の中で適応してくるからですよね。

このまちも、ほんの10日前は布団一枚では寒くて、毛布を使ってたのに、昨日今日は半袖じゃなきゃ厳しいようなお天気です。
寒ければ服を着て、暑ければ薄着。
それと全く同じ事です。

過疎になるなら過疎の戦い方を。過疎地としてあるべき不動産屋の形を自分で決めて進むだけ。

「広島県で唯一の」なんて単語をくっつけるから大変なだけで、他のエリアは？と言っても日本全体で人口が減少。そして少し人口が増えてる場所であれば小銭を争って不動産屋が乱立しているレッドオーシャン。

家族と大切にしたい従業員と、守るべき大切な人が少ない業を行っているものがそんなレッドオーシャンに突撃して、借り入れをおこしてまだ出会っても居ない人を採用して同業の誰ぞを不幸にしたりしなくても、置かれた場所でそれなり以上に自分達がオッケー出来る収入を手にする事はそんなに困難ではないように思います。

人口の話しに戻ります。

僕の住宅は世帯数は１５０００らしいです。ということは、取り壊しやその他いろいろあるでしょうが、１５０００件の家に２万人程度が住むという事なんでしょうか？
ん・・・良くわからなくなりました（笑

４２０００人で６軒に１軒が空き家ということは？
３００００人の人口の時に空き家率はどの程度になっているんでしょうか？
２００００人では？？？

少なくとも、結構増加している事だけは宿命なんでしょうね。

不動産屋やめなきゃ！

都会に支店作らなきゃ！！！

他の資格とりにいかなきゃ！！！！！

とは全く思いませんね（笑

〜以下、妄想〜

将来、中山間居住費は物凄く下落する気がします。

もっといえば、生きていくための衣食住の費用は物凄く安くなる気がします。だってセンスさえ良ければネットの古着無料サービスとかだけでめちゃおしゃれな友達とかいるし既に・・・

都会で数千万の借金をして（僕も建てたが・・・）８０〜１５０㎡＋庭と２−４台駐車するスペースを確保するのか？
中山間の築年数が古めの庭と畑と山と８LDKの家をいいとこ５−６００万で取得するのか？

不動産屋として、時々、集落ほとんどが空き家の場所で持ち主に話をすると「集落まるごと○百万で買ってくれ」なんて事を本気で言われます。そうか全部親戚って事もあるしな。
草刈りしてたら「我が家なんとかしてー」っていわれて「いくらくらいですか？」と聞くと、「いや、あげるし」みたいな事もちらほら。ごめん、仲介手数料０円の３％しかもらえんし・・・（汗

そうなった時、ほぼ０円だったり、車で往復３時間の場所で１００万の物件を仲介して約定報酬を貰っても・・・と思いますが、ここらへんに自分が貢献出来る場所があるような気がすごくしてます。

まだ何をするかはグループで打合せ中ですけども、まあこの中山間の空き家がめちゃ増える、というのは少々の都会に支店を出そうが何しようが、同じ割合で降ってくるものだと思うので、それなりに立ち向かってみようと思ってます。

2014-03-20

常識とは囚われてはならないものである。

日記？雑記？

今日はとんでもない事実を受け入れざるを得ませんでした。昨日まで一個5000円だったものが一個800円で買えるんですって。。。いままで一体。。とか言う気すら起きない差額です。

思うに、昨日までの自分の常識をアッサリと否定する事が出来る人だけに、常識を疑うような事実が世の中にあるという情報が入って来るのかもしれません。

上場企業など、業界の先鞭を切ってる人は僕らの常識達の膨大なる積み重ねだ、というのはよくわかります。

しかし、さらにその先を行ってる人・法人は、実は非常識でビジネスモデルとして狂ってる、間違ってる事をやってるような。とても受け入れることも理解することも出来ないような。そんなレベルのビジネスモデルを成立させているような。そんな気がしてしょうがない。

弊社もそこそこ非常識だと思います。
成約率やウェブのユーザビリティ、利益率などなど。
しかしそんな事は置いといて、さらに枠の外に何か大きな収益の柱が眠ってるような気がしてしょうがない。

会社経営の勉強をいっぱいしているはずなのに、会社経営から結構離れた場所にある、夢想家のようなことを考える事が最近多いです。

１００円で物を仕入れて８０円で売る。１００円で仕入れて１２０円で売る、けど人件費入れたら大赤字。このビジネスモデルが間違ってるのは大いに承知しているけども、このビジネスモデルで大きく黒字化（金銭換算とは限らない所で）しているような気がしてしょうがない。

2014-03-01

3月になりましたね〜。賃貸物件は移動のシーズン突入！

日記？雑記？

3月です。知らないうちに暖房も不要になって、気づけばPM2.5がどうのこうの・・・

春ですねえ〜。

春といえば移動の時期です。

今年はどの不動産屋も、「もしかしたら3月の移動が前倒しになってるんじゃない？」と言うくらい、沢山のご契約をいただいております。

先日、某ハウスメーカーの不動産業者説明会に行ってきたんですが、もう各社、サービスが良くなる一方。家賃が10万円近いのに、10万円の初期費用で入居出来たり、相変わらず敷金礼金がめちゃ高くて、5万円の家賃なのに30万円の初期費用の所もあったり。

以前よりもさらに契約時にかかる費用の項目も増え、単語も変化していて、一体どのメーカーの物件、不動産屋の物件が良いのか？安いのか？が全く分からなくなってきている感がヒシヒシと感じられます。

私は、そんなお客様の不安に思う部分、疑問を感じる部分をわかりやすく説明するのが不動産屋の努めだと思っています。
入居時の一時金（このうち帰ってこない分）＋入居中のコスト（家賃等）＋退去時に請求される金額＝支払総額で、それを入居期間で割り算すると、正味の賃料になると思いますが、相当テクニカルになっております。

私も実は、全ての業者、メーカーの初期費用・入居時の必要書類を暗記しているわけがありません。しかし、後から「実はこの書類も必要でした！！」と言った事はありません。
知らないうちに不動産業者にとってもめちゃ難解になってます。
もしも契約の段取りを進めているにも係わらず、営業マンから出てくる言葉に疑問符が沢山溜まってきたら・・・ファイナンシャルプランナーや数字に強い営業マンが居る業者に相談することをおすすめします。

2014-01-03

2014年の目標と使命について

日記？雑記？

あけましておめでとうございます。
2014年、午年がスタート致しましたね。

2013年末より、私の中での物語りは一気に加速を始めました。何が始まったかは、何が起こったかで判断していただければいいかなって思います（何それ

さて、2014年は、「共感と場づくり」が非常に重要な一年だそうです。

共感という日本語の説明は、言わずもがなですね。ここ数年来のテーマかもしれません。

そもそも思うに、「会社」という形態のものにほとんどの人が雇われる。という雇用の有り方というのは、何年なんでしょうか？集団就職なんて言われた頃からなので、ざっと６−７０年なんですかね？37歳である私の周囲からしたら、「はあ？」という話ですが、そもそも雇われるという形すらもともと安定しているんだか不安定なんだか良く分からないのかもしれません。

なぜそういう話をするかというと、既にこの世の中は、お金を求めて何かをするという時代は半分以上終わってるんじゃないかと思うんです。

お金。とっても大好き！
私もです。
お金はとっても大切！
私ももちろんです。

しかしながら、あるセミナーでされたアンケートの結果が実に面白い。

年収150万円
年収300万円
年収500万円
年収1000万円
年収1億

これらの人が、手に入れたい報酬。
いくらだったでしょうか？今よりも高く、と全員が言ったのは予測できると思います。

大体上記、いくらであっても二倍だそうです。

150万円の人は300万になったらいいなと思い、500万の人は1000万、1億の人は2億らしいです。

300万の人からすると、どれだけ強欲なん！と思うかもしれませんが、そういうものだそうです。それが普通です。

しかしそれと同時に、ある質問が投げかけられました。

「あなたの預貯金額を正確に把握してる人？」

この質問に対して、答えられる人はどれくらいいるでしょう？

私が話した人は、自分一人で管理してるけど、100万単位で差があるかもしれない、と言っておられました。
それも、「そういうもの」です。

とすると・・・

年収はとにかく青天井に今よりもあればあるだけ満足だ。
でも貯金の額は知らない。

という事ですね。なぜ？？

なぜお金が欲しい？

もしこの瞬間、あなたの貯金通帳が勝手に改ざんされて、10万円増えてたら？減っていたら？

少なくとも、僕とその僕の友達は気付かないでしょう・・・

そうです。

その事に既に気付いている人は実は沢山いるんです。

働かないって事？かというと、そうではありません。

仕事はするけれども、仕事のために何かを犠牲にはしない。

こういう人が爆発的に増加してるんじゃないでしょうか。

明らかにこのままでいくと家計が破綻するかもしれない。仕事はやめざるを得ない。なのになぜ、仕事が終わった後の時間を勉強に費やさないのか？私は疑問でした。

なぜ、所得が増えるために頑張らないのか。

そういった疑問が出た所で、最初に書いた、「共感と居場所」。という話しに帰ってみましょう。

ブータンという国があります。ワンチュク国王が来日した時には話題になりましたよね。

国民総幸福量ーGNH

です。

ここで一人の友人を紹介しましょう。

彼はうつ病です。
お母さんが原因です。お母さんは自分が原因である事に気付いておらず、うつ病の病院やセラピストに見せても全然治りませんでした。

その原因に言及すると長くなるのでしませんが、簡単に言うと「あなたがうつ病で恥ずかしいから一刻も早く治れ」と言ってたんです。悲しいかな、それが彼のうつ病が治らない原因です。

お母さんに、「彼もお母さんと同じだけ頑張ってる一人の男です」と伝え、なんとか家でのブレーキがなくなった時、彼が仕事を見つけました。

同じような境遇の人と一緒にワークをするリーダー。のような仕事です。

彼は月給15000円を手に入れる事が出来ました。その時に「こんなに生きた心地がするのは初めてだ」

と言いました。今も言ってます。

どうでしょうか。

彼の場合、15000円だったら親が居なくなったらどうするんだ。とか色々な問題はあります。しかしながら、15000円で心の底から満足。500万円でも不満。

そんな事を考えていると僕は

共感と居場所

さえあれば、所得の多寡は全く関係無い、って人が増えてるように思うんです。

折しも好景気です。同業や建築・建設関係は物凄く忙しそうです。そんな中でも、「来年どうなるかわからん」とか、「利益率がイマイチ」とか色々言ってます。

じゃあどうなったらあなたは幸福なんだ？あなたの幸福は何なんだ？と問うと、利益と全然関係ない回答が返ってきたりします。

堀江貴文さんが僕は大好きですが、あの人ですら。

いや、D・カーネギーの「人を動かす」という本に出てくる世界の石油王のロックフェラーですら、

「人からの承認」を欲していたそうです。

先ほどの話に戻りましょう。会社を経営していて、景気がよくなった時、「給料を少し上げたからね」と言われたとき、いくらだったら満足するんでしょうか？

２倍です。

増えれば増えるほど嬉しいでしょうけれども、２倍です。

そして何度か、給料が減ったりボーナスがジェットコースターのように上下するのも経験しました。果たして来年、数％給料が上がる事のために従業員は頑張ってくれるんでしょうか？私の周りの経営者で、従業員さんに話を聞いて「いやあほんま頑張り甲斐あります！」と言ってる方は、もちろん業績UPするから給料も上がってますが、それ以外の人心掌握の部分で動かしてるように見えます。

我らが中小企業家同友会では、GCHというものをテーマにしております。「企業の社員全体の幸せ」です。

企業の中で自分の居場所を感じ。その居場所に居て貰う事を乞われていて、そこにいる自分の価値を実感出来る。

そしてひとたび会社から帰宅しても、自分の居場所というものがあって、社会貢献や地域、友人達との交流の中で自己の存在を、重要感を感じる事が出来る。

これが居場所なのではないでしょうか。

そしてその中で、もう一つのキーワード。共感。

私の居場所の中で、共感出来る仲間が居る。同じ事で笑うことが出来る。

私は読書・NLPが大好きです。

ハッキリ言って物凄くヲタクだと思います。

本について語る時、1日でもずっと喋り続ける事が出来ます。

全く知らないですが、これって秋葉原でアイドルについて語り合ってる人達と全く一緒。楽しくて楽しくてしょうがないけど、そのレイヤーに居ない人にとっては全く理解不能。なんじゃないでしょうか。

以前であれば、同じレイヤーに居る人を探すのは難しかったです。しかし、今となっては、カナダ人との情報交換と、福山市内の友達と。SKYPEやLINEのアカウントさえ知っていれば特にやることは変わらないんです。

ですから、居場所も共感も手に入れる事は可能。